Il decreto legge 3 maggio 2016 n. 59 introduce misure volte all’ accelerazione del recupero crediti nelle procedure esecutive e concorsuali. In particolare in riferimento al contratto di finanziamento perfezionato tra mutuante (il debitore) e mutuatario (la banca), la nuova normativa prevede che venga garantito il trasferimento di proprietà dell’immobile posto a garanzia (o di un altro diritto reale immobiliare di titolarità dell’imprenditore o di un terzo), presso il soggetto che ha concesso il finanziamento, nel caso in cui il debitore risulti inadempiente.
Il trasferimento della proprietà può avvenire direttamente a beneficio dell’istituto che ha concesso il finanziamento, ad esempio la banca, oppure a favore di una società da questa controllata o collegata alla stessa ed autorizzata a disporre dei diritti reali immobiliari. Inoltre l’oggetto del trasferimento può essere di qualsiasi natura (abitazione, terreno o fabbricato strumentale) a patto che non si tratti dell’abitazione principale del datore di ipoteca, del suo coniuge o di suoi parenti e affini entro il terzo grado. Nella pratica qualora si verifichi un inadempimento delle obbligazioni garantite da ipoteca da parte del debitore, l’immobile oggetto della garanzia verrebbe trasferito alla banca creditrice, la quale avrebbe facoltà di disporne la vendita, saltando la procedura esecutiva giudiziale. Con il ricavato della vendita “forzata”, l’istituto procederebbe quindi a risanare il proprio credito nei confronti del mutuatario.
In quali condizioni si può verificare il trasferimento per inadempimento?
– Se il finanziamento ha un ammortamento con rate mensili, qualora il debitore non adempia ai suoi obblighi di pagamento per oltre sei mesi dalla scadenza di almeno tre rate (anche non consecutive)
– Se il finanziamento ha un ammortamento con rate superiori alla scadenza mensile, qualora il debitore non paghi anche solo una rata
– Se il finanziamento è bullet (cioè un’unica rata a scadenza), quando il ritardo rispetto alla scadenza supera i tre mesi
Con quali modalità avviene l’escussione della garanzia?
Nel momento in cui si verifica l’inadempimento, il creditore procede alla comunicazione al debitore e, trascorsi 60 giorni dalla data di notifica, l’istituto finanziatore domanda la nomina di un perito per la stima del valore dell’immobile, il quale comunicherà ai due soggetti il valore preventivato del bene. Se il valore dell’immobile è inferiore al debito contratto viene messo in atto il passaggio di proprietà, mentre se la stima risulta superiore al debito, la banca procede al pagamento della differenza al debitore ed in seguito avviene il passaggio di proprietà.